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「房产知识分享官」从房企“三条红线”看房地产行业未来发展趋势

发布时间:2020-10-19相关聚合阅读:

原标题:「房产知识分享官」从房企“三条红线”看房地产行业未来发展趋势

近期,房地产融资新规刷爆了整个房产圈和财经圈,即房企的“三条红线”政策。所谓“三条红线”就是为了降低房地产企业的高负债率,监管部门对房地产企业财务指标设置了三个财务指标,即:剔除预收款的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1倍。

为什么“三条红线”政策对房地产行业产生这么大的影响,房地产企业的杠杆率对国家有何影响,这个政策将会如何影响房地产行业的未来走势?

一、房地产行业的发展历程

我国房地产行业于1998年正式进入商品房时代,主要原因是1997年爆发了亚洲金融危机,中国的进出口、外商投资等都受到了冲击。当时为了培养新的经济增长点,国家于1998年7月3日下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,指出“1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”,标志着商品房市场的正式启动。2003年,国家下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,确立了房地产的支柱产业地位。

随着房地产行业成为支柱产业,自1998年至2017年,房地产增加值占GDP比重由4%增长至6.5%,房地产开发投资占全社会固定资产投资比重由12.7%增长至17.1%,我国城镇化率也从33.4%上升至59.6%。

2019年各城市房价收入比

随着房地产行业的快速发展,商品住宅的价格也是节节攀高。全国商品住宅的均价从1998年的1740元/平方米上涨到2018年的8544元/平方米,累计上涨3.9倍,年均涨幅8%,有些热点城市的房价更是高得离谱。房价有多高,可以从衡量房价高低的房价收入比来看,2019年,我们房价收入比超过30的城市有深圳、厦门和北京,而纽约的房价收入比在10以内。

当然,我国的高房价还有一个更重要的原因就是货币超发。我国M2的发行量从2004年的20多万亿,增加到了当前的213.68万亿,发行量翻了接近十番。如此庞大的货币如果进入实体经济,必然会引起商品市场的价格动荡,所以房地产市场就变成了M2快速增加的蓄水池。虽然整个社会物价相对比较平稳,但是房价却出现了快速增长。

二、房地产企业产生高负债的原因

中国房地产企业产生高负债的主要原因,在于其整个经营过程中每个环节都是高负债运营。对于房地产企业而言,其经营经过一般分为土地批租、开发建设、销售预售三个环节,而大多数房地产企业在这三个环节均是高负债经营。

首先来看土地批租。许多房地产企业买地基本不靠自有资金,主要靠贷款融资,通过融资获得的资金去炒地价,将地价炒成“地王”,获得的土地价格越高,其储备土地的价值更高,再向银行进行抵押,并获得更多的贷款。以一个价值10亿的土地来举例,一般开发商买这块地会使用自用资金3亿,再通过其他金融机构借具有高利息的7亿,获得这块土地后,再到银行进行抵押获得利率较低的贷款6-7亿,并偿还从其他金融机构借来的“高利贷”。若三年后这块地价格涨到了20亿,那么开发商又可以继续向银行贷款6-7亿,最终开发商可以通过3亿的资金获得12-14亿的贷款,在土地批租这个环节开发商的融资杠杆就可以达到4-5倍。

其次是开发建设。开发商建造楼房基本要靠贷款融资、开发贷、甚至是施工单位垫资等。由于中国房价的快速上涨,所以有些开发商可以肆无忌惮地通过多种平台获取高息贷款,比如P2P平台。有些开发商可以通过售后回租的方式搞隐形的高利贷,比如开发商先将房子卖了,然后再从买方手中租回来,租赁费每年就可以达到15%。还有有些开发商在施工过程中先让施工方垫资,形成应付账款。这些都推升了开发商在建设过程中的高负债。

最后是销售预售。由于房价的持续上涨和房地产的火爆,很多开发商通过预售来加快资金流转,比如可以在楼盘刚刚打好地基后,就可以向客户收取定金,楼盘尚未封顶就预售房屋,形成了大量的预收账款。而老百姓在购买房子时,也是高杠杆,所以造成了整个房地产行业的高负债率。

通过2019年财报来看,在大型房企中,净资产负债率超过100%的有9家,某些房企的净资产负债率甚至接近了200%。若剔除预收款后,资产负债率超过80%有9家,某些房企超过了85%。

相比内地房企的高负债,香港的开发商主要使用自有资金进行土地批租和房屋建设,而香港的开发商从近些年房价高速上涨中获得的利润则更为丰厚。为什么使用自有资金可以获取利润更高呢?以李嘉诚为例,他在1993年从浦东搞了一个500套别墅的世纪雅园,因为是自有资金,所以到了2000年仍不着急买,先是出租10年,到2010年,那里的房价从1万元/平方米上涨到15万元/平方米,然后将出租的房子全部收回,并每平方米花了1.5万元装修了一下,然后按照15万元/平方米出售,获取的利润比内地的开发商要高的多。近期的成都针对黄埔地产采取的处罚,也是因为其采用这种方式进行捂地、捂盘。

三、房地产行业对实体经济的影响

房地产行业在新中国发展中发挥了重要的作用,但是发展至今已经对国家经济发展产生了严重的影响。由于我国原来的经济发展模式为土地、劳动要素推动式发展模式,因此宏观杠杆率相对较高。今年上半年,我国宏观杠杆率为266.4%,相比2019年年底提升了21个百分点。其中,非金融企业部门杠杆率为164.4%,相比2019年年底上升了13.1个百分点,远高于90%的国际警戒线。

由于疫情影响,上半年国家采用宽松的货币政策,部分区域再次用房地产进行“经济托底”,导致房地产企业杠杆率进一步升高,也进一步拉升了非金融企业部门和国家宏观杠杆率。按照黄奇帆在《结构性改革》一书中所说,“房地产的高杠杆即包含房地产企业开发过程中的高杠杆融资,也包括老百姓大比例的抵押贷款。控制好这两个环节,至少能消减20%的中国宏观经济杠杆率”。因此,本次针对房地产企业设置的“三条红线”主要目的就是为了降低企业负债率,进而拉低非金融企业杠杆率,化解系统性金融风险。

房地产企业除了拉高非金融企业杠杆率的同时,还对国家经济产生以下几个方面的影响:

一是房地产吸收了居民巨大的财富,导致其他实体经济消费潜力不足。截至2018年年末,我国居民财富中房产占比接近70%,远高于全球不到50%的平均比特币是什么值。由于居民房产比重占比过大且其流动性较差,虽然我国家庭人均财产为20.9万元,但是真正可用于其他消费的资金相对较少。因此,出现了账面资金较多,但可支配资金较少,影响了其他实体经济消费。

二是房地产占据了银行过多的贷款,导致其他实体经济融资困难。2011年,房地产贷款余额为10.7万亿,占人民币贷款余额不到20%。到2018年末,房地产贷余额为38.7万亿,占人民币贷款余额比重为28.39%。房地产在新增贷款占比更高,在2018年,全国贷款增量接近50%来自房地产,一些大型国有银行甚至有70%-80%的增量来自房地产。房地产绑架了太多的金融资源,导致其他实体经济无法获取更多和更便宜的银行贷款,出现了“融资贵”的现象,拉升了企业财务成本。所以,近期有消息爆出,监管部门要求大型银行严控房贷规模,新增涉房贷款占比要降到30%以下。

三是房地产在GDP占比偏高,导致其他实体经济发展空间不足。按照经济学逻辑,房地产投资不宜超过GDP的1/6,2019年在全国重点城市中,房地产投资占GDP比重超过20%的有两个,分别是郑州和杭州,超15%的有8个,分别是郑州、杭州、佛山、天津、重庆、武汉、南京和苏州。房地产投资占GDP比重偏高,压缩了其他实体经济的发展。

四、房地产行业未来发展趋势

通过上面分析可知,“三条红线”政策不仅仅影响房地产企业的融资,而且对于房地产行业的发展路径也将产生重大影响。万科董事局主席郁亮对此的评价是:“三条红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台,标志着房地产行业的金融红利时代画上句号,未来将进入管理红利时代。

所谓进入管理时代,就是主要围绕存量市场做文章,房地产企业将比拼的是服务和质量,而非拿地和融资能力。因此,未来房地产行业将可能会出现以下几种发展趋势:

一是房地产市场中新房交易规模将逐年降低。过去20年,房地产市场交易总量翻了四番,能够实现翻四番的主要原因在于城镇化、旧城拆迁改造、房屋质量需要提升和人均住房面积逐渐增加。当前,我国城镇化率已经超过60%,新城建设已经基本完毕,原来以土坯和砖瓦房为主的房子基本拆迁完毕,城市人均住房面积已达到了50平方米。因此,推动房地产新房成交量的四大因素当前均已经接近尾声,并且当前各城市的二手房挂牌量非常之高,未来房地产新房交易规模必然下降,并将进入存量房时代。

二是未来房地产的建设将集中在几个热点地带。按照“长期看人口,中期看土地,短期看金融”的房地产分析框架,未来中国人口将集中在几大城市群和中心城市,并且当前全国范围内土地交易已放开,为中心城市增加土地供给提供了制度保障,因此未来房地产建设将随着人口移动。

三是未来平均房价增速将不高于GDP增长率。通过上文分析可知,我国高房价一个很重要的原因在于货币超发,当前国家对于M2的增速要求控制在合理范围内,而M2的合理增速是GDP的增长率和CPI之和,并考虑一定的平减系数。在今年上半年疫情对经济影响如此严重的前提下,国家对于M2的增速保持着非常谨慎的态度,最高也就是5月和6月的11.1%,当前已下降至10.4%。因此,货币超发的时代已经过去,房价高速上涨的时代也将过去。

四是房地产企业数量必将大量减少。随着“三条红线”的政策实施,必然会造成许多房企的现金流断裂,对于那些“杂、散、小”的房企迎来的结果必然是破产或被重组,而房地产企业的高负债也将会大幅下降。

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